L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Achat de résidence principale, investissement locatif, acquisition de bureaux ou de parkings… les opportunités sont nombreuses. Pourtant, concentrer son capital dans un seul actif ou un seul type de bien peut s’avérer risqué. Pour sécuriser son patrimoine et améliorer sa performance à long terme, diversifier son portefeuille immobilier est une stratégie payante.  

Qu’est-ce qu’un actif immobilier ? 

Un actif immobilier désigne tout bien foncier ou bâti détenu par un particulier ou un professionnel dans une logique d’investissement. Cela peut inclure :  

• Une résidence principale ou secondaire ;  
• Des logements locatifs ;  
• Des locaux professionnels (bureaux, commerces, entrepôts) ;  
• Des parkings ou box de stationnement ;  
• Des parts de véhicules collectifs comme les SCPI ou OPCI.  

Chaque actif présente ses propres caractéristiques en termes de rendement, de fiscalité, de risques et de gestion. L’enjeu pour l’investisseur ? Ne pas concentrer tout son capital sur une seule typologie, afin de construire un patrimoine équilibré. 

Pourquoi diversifier son portefeuille immobilier ? 

Investir dans un seul bien immobilier revient à s’exposer à des risques concentrés : vacance locative, baisse de loyer, travaux imprévus, tensions sur un marché local… La diversification permet de limiter ces effets.  

En effet, la diversification offre plusieurs avantages comme :  

• Réduire les risques locatifs ou sectoriels (un local vide n’impacte pas l’ensemble du portefeuille) ;  
• Optimiser les rendements globaux en combinant des actifs à plus ou moins forte rentabilité ;  
• Mieux s’adapter aux cycles économiques en répartissant ses investissements dans différents segments ou régions ;  
• Équilibrer l’effort d’investissement (différents tickets d’entrée, fiscalité variée, durées différentes).  

En somme, la diversification d’un portefeuille consiste à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Et aujourd’hui, les solutions ne manquent pas pour élaborer une stratégie patrimoniale performante.   

Comment diversifier son patrimoine immobilier ? 

Que ce soit pour l’achat de leur résidence principale ou via des projets locatifs, les Français continuent de plébisciter la pierre pour construire leur patrimoine.  

Son principal atout ? La possibilité de se financer à crédit dans des conditions souvent avantageuses. Cet effet de levier permet de développer plus rapidement son patrimoine… à condition que la rentabilité du projet soit au rendez-vous.   

Mais attention à ne pas concentrer l’ensemble de votre patrimoine sur une seule classe d’actifs. Être propriétaire de sa résidence principale, par exemple, signifie déjà être exposé à l’immobilier résidentiel français. Pour mieux équilibrer votre stratégie, il est souvent judicieux d’élargir votre portefeuille à d’autres supports.  

Attention : les performances passées ne présagent jamais des performances futures. Tous les investissements représentent un risque de perte en capital.  

Le crowdfunding immobilier  

Le crowdfunding immobilier permet de financer des projets de promotion immobilière aux côtés d’autres investisseurs via une plateforme spécialisée. Accessible à partir de quelques centaines ou milliers d’euros, ce type de placement offre :  

• Un rendement annuel brut moyen compris entre 8 et 12 % (moyenne 2024 : 10,55 %) ;  
• Une durée d’investissement courte (12 à 36 mois) ;  
• Une gestion entièrement déléguée ;  
• Une grande diversité de projets et de localisations.  

En contrepartie, les fonds sont bloqués jusqu’à la fin du projet et le capital investi n’est pas garanti. Ce placement s’adresse donc à des profils dynamiques, prêts à accepter un certain niveau de risque en échange de rendements potentiellement élevés. 

Les SCPI : la pierre-papier pour diversifier sans gérer 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir collectivement dans des immeubles (bureaux, commerces, résidences…), tout en percevant une part des loyers au prorata de son investissement. 

Les SCPI ont prouvé leur résilience face à l’inflation avec un rendement moyen en 2024 de 6,23% brut annuel.   

En outre, elles représentent un outil de diversification puissant puisqu’il est possible d’investir à l’étranger notamment en Europe, mais aussi dans divers secteurs et typologie de biens.   

Enfin le ticket d’entrée est en moyenne à partir de 5000 € voire moins selon les SCPI.   

Cependant, l’investissement en SCPI représente un risque de perte en capital, mais il est aussi illiquide. Il est parfois difficile de vendre ses parts sur le marché secondaire. Gardez donc à l’esprit qu’il s’agit d’un placement sur le long terme.   

Aussi, il peut être intéressant de loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, par exemple. Ainsi vous pouvez optimiser la fiscalité au-delà de huit ans de détention et récupérer votre capital en cas de besoin de trésorerie.   

C’est une solution accessible et rassurante pour ceux qui veulent investir dans la pierre… sans en gérer les tracas. 

L’investissement locatif : une valeur sûre

L’immobilier locatif en direct reste une stratégie de long terme bien connue. L’achat d’un appartement ou d’une maison à louer peut générer : 

• Des revenus réguliers ;  
• Une plus-value à la revente ;  
• Une optimisation fiscale, notamment via le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), qui permet d’amortir le bien et de réduire les impôts sur les loyers. 

Les parkings et garages : une porte d’entrée rentable 

Moins onéreux à l’achat, les parkings, garages ou box séduisent par leur simplicité et leur rentabilité :  

• Rendement brut souvent supérieur à 6 % ;  
• Peu de charges et d’entretien ;  
• Forte demande dans les centres-villes ;  
• Contrats de location flexibles.  

Ce type d’actif peut constituer une première étape dans l’investissement locatif ou venir compléter un portefeuille existant à moindre coût. 

Les résidences de services : stabilité et fiscalité 

Les résidences étudiantes, seniors, ou de tourisme offrent la possibilité d’investir dans un bien loué via un bail commercial à un gestionnaire. Ce modèle présente plusieurs avantages :  

• Revenus sécurisés sur la durée du bail ;  
• Gestion déléguée à l’exploitant ;  
• Fiscalité favorable via le statut LMNP (régime BIC) ;  
• TVA récupérable sous conditions.  

C’est une solution adaptée aux investisseurs qui recherchent une stabilité des loyers sans avoir à gérer le quotidien du bien. 

Diversifier son portefeuille immobilier : faites appel à des experts immobiliers 

La diversification immobilière ne consiste pas à empiler les biens, mais à construire un portefeuille équilibré et réfléchi, adapté à ses objectifs : 

• Sécuriser ses revenus ;  
• Préparer sa retraite ;   
• Optimiser la fiscalité ;  
• Se prémunir contre les aléas du marché.  

Crowdfunding, SCPI, biens en direct, parkings, résidences gérées… chaque actif a son rôle à jouer. Un accompagnement par un professionnel s’avère utile pour définir la bonne stratégie, en fonction de votre profil, de votre horizon de placement et de votre tolérance au risque. En effet, l’immobilier est une valeur refuge, à condition de bien choisir ses placements !